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市界 01-13

鸿利赔率加赠: 吴秀波们的美国梦碎了

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文章摘要:鸿利赔率加赠,国际五一话差点害,财富游戏财富棋牌 而奇怪若是真有什么危险走出房间。

作者|陶婷编辑|廖影 2010 年,一位神秘的中国商人,掷豪金以 3320 万美元(约合人民币 2.3 亿元)的价格,买下纽约曼哈顿一套面积 511 平方米的豪华公寓,每平方米高达 6.5 万美元(约合人民币 44.4 万元),创下纽约房价的新高。国外媒体为此感慨不已:" 中国制造 " 多了个 " 兄弟 " —— " 中国购买 "。2013 年,与纽约房价同时上涨的,是 " 中国购买 " 的热情。在这一年,一位中国女士通过朋友找到了凯文 · 布朗,他是纽约苏富比地产的知名房产经纪人。这位女士告诉布朗,该区域房产 500 万美元的价格不是问题,之所以着急买房,是因为女儿要上哥伦比亚大学或纽约大学。在看了 6 个小时房子后,布朗问这位客人:你女儿多大?她说:两岁。几个星期后,布朗帮这位客人在曼哈顿西 57 街上知名的 One57 里,签下了一间价值 650 万美元的公寓。2015 年 5 月,演艺事业如日中天的吴秀波,以 550 万美元买下位于美国南加州圣玛利诺的豪宅。内有私人庭院、超大游泳池等配套齐全,据说当时吴秀波认为这里挺适合自己养老的。然而,五年后的 2020 年年末,吴秀波的这栋豪宅,最终被他以 470 万美元的价格贱卖了。这个价钱不仅低于入手时的价格,也低于这套房子在美国的市场价。卖掉美国房产的,还有某知名电视主持人。距 2021 年仅剩 7 天之际,她将位于美国的豪宅以 800 万美元的价格出售了。跟吴秀波一样,他们抛售美国房产背后," 是对美国市场信心不足 ",一位从事海外房产业务的人士告诉市界。2020 年,在疫情重击下,在美国、澳大利亚等国家,不仅仅是吴秀波们,一场来自中国买房客的撤退运动,正轰轰烈烈展开。" 吴秀波 " 们降价大甩卖

2014 年、2015 年,很多外国买家,拎着大麻袋的钞票等着房子上市。一个房子出来,会有几十个人溢价竞争,这其中包括中国买房客们,也不乏明星大腕。

那两年时间里,在美国加利福尼亚州洛杉矶比佛利山庄,上述主持人以 750 万美元购置了一处豪宅。谁也没想到,5 年后,大家开始相继抛售美国房产。2020 年 9 月 2 日,吴秀波将好不容易抢到的豪宅挂牌出售,首次挂牌价显示为 588 万美元。但在随后十多天的时间里,这栋豪宅一直无人问津。直到 9 月 20 日,吴秀波将这座房子的价格降至 528 万美元。在断崖式调价后的第十八天,终于有买家给了 offer。
吴秀波美国房产交易记录 受访者供图但让人想不到的是,这套房子于 11 月 25 日,以 470 万美元的超低价卖掉了。一来一去之下,吴秀波亏损了将近 80 万美元,折合人民币 500 多万元。按道理,这套房子位于富人区,小区成熟且配套齐全,但为何迟迟卖不出去?美国资深地产经纪顾颖琼告诉市界,吴秀波的房子建于 1931 年,不仅老旧且疏于保养,房子周围布满了野草,看起来破败不堪。再加上疫情的影响,美国当地人的置业需求纷纷从市区转为郊区,这使得市区高端房产销售下滑超过 50%。因此,吴秀波的豪宅迟迟没有买家上门。如吴秀波一样,那位主持人也大幅降价甩卖了她的豪宅。2020 年 12 月 24 日,她位于美国洛杉矶比佛利山的豪宅,终于以 800 万美元的价格卖出去了。这栋豪宅首次挂牌是 2017 年 10 月 13 日,但在此后两年多的时间里,一直备受市场冷落。无奈之下,她将价格从 925 万美元降至 899 万美元后,这栋豪宅才迎来了买家接盘。与吴秀波房子不同的是,这位主持人的房子位于好莱坞,档次更高,但相同的是," 这栋豪宅装修也颇为老旧 ",顾颖琼告诉市界,这就意味着,后续翻新费用就会很高,除了降价甩卖,别无他法。据 ATTOM 的 2020 年第三季度美国房产转卖报告,美国有 57155 套独栋住宅和公寓在 2020 年第三季度被转卖。报告还显示,美国售出房屋的炒房者,平均需要 192 天才能完成交易,这是自 2003 年第三季度以来的最高水平。这一最新数据高于 2020 年第二季度的平均 184 天,和 2019 年三季度的 176 天。2020 年,尽管在低利率等政策刺激下,美国房地产市场逆市繁荣,且人民币对美元汇率上涨,但这都难以抵消疫情蔓延带来的负面影响:失业人数和破产企业居高不下,美国引以为傲的经济一时让很多人看不到希望。
注:居外网中国买家询盘量,根据买家对美国房产的咨询统计。对美国市场信心不足之下,2020 年中国买家在美国的购房量不仅骤降,一场大撤退行动也在展开之中。路透社援引行业数据曾预计,2020 年四季度末,中国人购买美国房屋的数量将跌至 8 年低点,对应的金额或将降至 120 亿美元之间,远低于 2018 年的 300 亿美元。据全美地产经纪人协会最新调查显示,在截至 2020 年 11 月的 12 个月内,中国买家至少抛售了约 274 亿美元的美国房产。不仅仅是美国,澳洲买房的神话也在破灭。 澳洲国民银行在 2020 年年中就预测,澳大利亚房价在未来 18 个月内下降 15%。大规模的失业、禁止房屋现场销售以及移民减少,对澳大利亚房价造成重大打击,这也给包括中国在内的买房客们上了扎实一课。
注:居外网中国买家询盘量,根据买家对澳大利亚房产的咨询统计。路透社援引毕马威和悉尼大学的一份报告显示,截至 2020 年 7 月,中国买家对澳的投资减少了 60% 以上。按照现在的市场环境来看,2021 年还将继续下降。数据还显示,在过去的 18 个月内,交易数量减少 43% 至 40 笔,投资额也减少 62% 至 24 亿澳元,中国投资者对澳洲的海外直接投资降幅,高于对其他西方国家的降幅。这说明,包括中国买家在内的许多国外买家已提前从澳大利亚撤离了。看到现在悉尼和墨尔本房价不断下降的事实,曾在澳大利亚买过房产的于樊,很庆幸自己的先见之明。早在 2020 年年初,于樊毅然卖掉了自己位于悉尼的别墅,尽管最终只赚了 50 万元人民币,但 " 如果放到现在,大概率是要亏的 "。 除了疫情重击导致中国买房客对海外市场信心不足之外,也有不少人通过亲身经历明白了 " ‘去美国买房,去澳洲安家’,这只是看起来很美好 "。不少中国买房客,最后不过是 " 杨白劳 "。所谓 " 白劳 ",就是即使平日有收入,但是终年都追不上日常的生活支出和债务。郭啸在美国加利福尼亚州的别墅已经持有五年了。在这说长也长,说短也短的五年时间里,这栋别墅倒是升值了一些,但它额外的开支远远超出郭啸的想象。除了交易时产生的费用如给房产经纪人的佣金等,郭啸在持有时也缴纳了不少费用,如房产税、物业费等。

其中,占大头的是房产税。美国的房产税,是个可怕的数字。每个州的房产税率不一样,最高能到每年 2.5% 左右,中位数是每年 1.5%。拿上述成交 800 万美元的豪宅来说,以 1.5% 的中位税率保守估算,一年就要支付 12 万美元的房产税,折合人民币 78 万多元。并且,远在国内的郭啸根本无法亲自打理房产,只能将其交给美国一家托管公司。但问题又来了,这就会产生一个托管费:寻找租客和房屋管理两部分费用,为年租金的 8%-10%。郭啸不愿透露这栋别墅的总共开支,但他向市界坦言," 这些年的租金收益,除去额外开支,相当于几欲亏损的持平状态 "。尤其是在疫情重击的 2020 年,美国当地人的住房需求从城区转向郊区,这使得郭啸这栋位于城区的房子,一度无人租住。在疫情的当下,间隔越密的房子越不受欢迎,郭啸的房子又恰好跟其他房子挨得很近。无奈之下,郭啸这一边下调了这栋别墅的租金,另一边他还得支付昂贵的房产税、物业等费用。低租金覆盖不了高支出的现实下,2020 年年中,郭啸忍痛卖掉了这栋别墅。
令郭啸没想到的是,在卖掉这个房子之时,他又额外支付了一笔费用。按照加利福尼亚州的规定,卖房者需要支付包括过户公证费、消费税、经纪人佣金、房产税,以及截至过户日的水电等杂费。最后,终于卖掉这栋别墅的郭啸,拿着卖房的钱,在深圳龙岗区坂田买了民房对外出租。至此,郭啸这才停止了 " 杨白劳 " 式的海外房产投资。 郭啸告诉市界,美国房子的本质是消费品,不是投资品,它持有和交易成本高,大都没有稀缺性。所以,房价上涨速度跑不赢通货膨胀与各项附加税费。如果非要投资美国房产,必须找到稀缺性的优质房产,比如核心城市核心地段配套齐全的房子。网友 " 江湖卢二 " 则用自己的亲身经历,再三告诫她的粉丝们 " 不要做扑火的飞蛾 "。2015 年,在卖掉武汉的房子后,卢二花 250 万元人民币买下了澳大利亚悉尼的一个 " 楼花 "。

那一年,受低利率和投资热的影响,悉尼房价中值在第二季度就冲破了 100 万澳元大关,场面火爆到 " 一房难求 " 的地步。趁热打铁之下,卢二又在澳大利亚买下了四套房子。这些房子虽然分布在不同的地方,有的在悉尼,有的在布鲁斯班,但无一例外的,五套房子都是公寓。让卢二没想到的是,等到 2016 年交房的时候,因公寓房供大于求,澳大利亚住宅市场陷入低迷状态。从当年一季度的数据来看,墨尔本公寓房价格下跌了 1.3%;其次是珀斯和堪培拉,均下跌了 1.1%;悉尼则下降了 0.6%。卢二为自己对澳大利亚房地产市场盲目的 " 乐观 " 付出了惨痛代价。五年后的 2020 年,疫情重击下,卢二那个悉尼楼花最终亏了 20 万元人民币卖给了别人。布鲁斯班的房子虽然没有卖,但每套大约亏了 20 万 -30 万元人民币。而位于布鲁斯班唐人街的那套公寓,即便价格现在降到 130 万元人民币,也无人接盘,这个公寓当初的入手价是 230 万元人民币。事到如今,看着摆在自己面前的巨额账单,已经负债逾百万元人民币的卢二头都大了。不断贬值且卖不出去的唐人街公寓,其租金根本覆盖不了高昂的开支,每年光市政费、污水处理费、物业管理费等,就高达五六万人民币。" 如果卖掉这些公寓,就能抵消债务,但关键现在卖不掉 ",卢二现在肠子都悔青了。

卢二告诉市界:" 澳大利亚的市场相对成熟,城乡差距不大,房价上涨幅度有限,不能将国内买房的思维搬到澳大利亚。如果非要在这里买房投资,一定要买人口密度大的城市,切记不要买公寓。" 海外买房与国内买房的逻辑,两者确实有着天壤之别。有人甚至戏谑中国买房客 " 错把胡萝卜当长白参 "。问题是,郭啸们为什么要去人生地不熟的海外买房?几年前,中国经济快速发展,国人富裕了起来,但由于国内投资渠道相对狭窄,并且随着限购令等政策的出台,国内房地产市场的发展空间有限。如此情况下,海外房产被国人当成新的投资渠道。信息不对称之下,一些买房客被海外房产所谓的 " 优势 " 所蒙蔽了。比如房地产中介会宣传称:" 海外房地产市场法规完善,能保障购房者的权益、房产为永久产权、拥有土地永久使用权,房屋的价值会因为土地增值而增值、房屋的租售比高等等。" 但是,海外购置房产在购房政策、相关法规上存在很多盲区,在产权和资金安全上也存隐患,这些风险被地产中介们大大弱化了。卢二当初就是听到地产中介说 " 在澳大利亚买房,只要百分之十的定金、房租超高 " 后买下五套公寓打算做长线投资的,但地产中介没告诉卢二的是 " 高昂的服务费、市政费、污水处理费 ",以及澳大利亚遍地都是公寓、很多年都有可能不涨的房价。
房地产中介更没告诉卢二、郭啸们的是,租售比高的也还是位于繁华地带的房屋。网友 " 添哥在美国 " 告诉市界,在美国,很多地产中介的确会利用信息不对称,抬高房屋价格、隐瞒海外房产的真实情况。" 比如美国房子虽然看起来便宜,但维护费用、房产税、遗产税等都会很高;再比如美国房子地大人少,没有人口红利、齐全配套的房子就没有稀缺性。" 以上情况,在中国海外买房客的起步阶段——东南亚国家泰国,也表现得淋漓尽致。2014 年,在泰国度了一次长假后,老雷便花了 300 多万元人民币,在普吉岛买了四栋别墅。老雷如此壕气的背后,源于当地中介带他看房子时,指着还没建成的一片空地说," 这是富人区,未来升值空间和租售比都会很高。"

然而,两年后,当老雷拿到别墅,他才发现 " 这里根本不是什么富人区,周边仍是荒凉一片 "。想及时止损的老雷打算将房子卖出去,但他发现挂出的价格根本没人买。此时的老雷,才搞清楚泰国的佣金模式。所谓佣金模式,即卖一套房子,泰国开发商会给房产中介 15%-20% 的佣金。原本价格 100 万元人民币的房子,到中介手里摇身一变,上调到 154 万元人民币成交。该价格远远超出房子在泰国的实际价值,这无疑提前透支了房子的增值空间。房子卖不出去后,老雷又将希望寄托在了 " 代管代租 " 上。然而,当初 8% 的租金收益承诺,根本就是个 " 谎言 "。100 万元人民币的公寓,如果按照百分之百的出租率,以 300 元人民币每天的租金收益来计算,除去每天 60 元人民币的物业、水电费等成本后,也才勉强达到当初中介承诺的 8% 的年回报率。但现实更为残酷:普吉岛也分淡季或者旺季。再加上 7000 多家酒店的竞争下,如果不是专业的团队,最好也就只能做到 50% 的入住率。就这样到了 2019 年,此时的老雷即便愿意 200 万元人民币挥泪甩卖四栋别墅,但市场显然没人来买单。这一年,由于泰国经济放缓导致购买力不足、泰币持续升值、外国买家减少、金融机构收紧房贷政策等原因,泰国房地产市场持续低迷。迫于无奈,老雷开始琢磨如何将这些别墅盘活。在经过市场考察、调研等繁琐前期工作后,老雷倾力打造的酒店式公寓终于有了起色。但人算不如天算,2020 年,一场疫情使得赴泰的外籍游客与上年同期相比减少 2927 万人次,负增长 81.38%。

这边老雷后悔不已掉进了海外房产的坑中,那边依旧有中国买房客蠢蠢欲动。刚跨入 2021 年不到一周的时候,从事家居生意的王琪就向市界透露,打算到海外投资房产。听及此事,老雷连连喊 " 不 ":" 不要将国内买房的思维用在国外。国外不确定因素太多了,除了政策、市场、环境、法律等不相同外,国外更没有国内的人口红利,维护费用过高、而换手率却很低。海外有风险,买房需谨慎。" 这样看来,2020 年,疫情这面照妖镜,让海外房产的弊端无所遁形。吴秀波们此时的撤退,倒是明智之举了。

(文中于樊、郭啸、王琪、老雷皆为化名。)

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